Как составить брачный договор на квартиру купленную в браке?

Покупка квартиры – дорогостоящее мероприятие. Часто на нее копят годами или берут ипотеку, которую нужно выплачивать 15 и более лет. Но если на момент приобретения жилья супруги состояли в браке, то через несколько лет они могут развестись и им придется делить имущество. А здесь без разногласий обойтись сложно. Чтобы не спорить в будущем, есть смысл оформить брачный договор на квартиру.

Для чего заключается брачный договор на квартиру?

Сразу стоит сказать, что многие негативно относятся к любым брачным договорам. Они считают, что если этот документ подписывают, то это значит, что супруги изначально друг другу не доверяют. Но разумный человек понимает, что в жизни может быть всякое, и брачный договор при покупке квартиры – это возможность сохранить хорошие отношения после развода. Ведь именно этот документ определяет право пользования и раздела совместного имущества.

Последствия брачного договора при покупке квартиры:

• защитить имущественные интересы мужа жены в различных ситуациях;
• провести при необходимости раздел имущества без судебных слушаний;
• избежать конфликтных ситуаций при разводе.

В конце концов, брачный договор даст каждому из супругов чувство стабильности, что в будущем проблем с жилплощадью не будет.

Если на момент подписания брачного договора у супругов (или одного из них) есть несовершеннолетние дели, то в документе необходимо закрепить и их права на недвижимость.

В каких ситуациях нужно составлять брачный договор на квартиру

Вот основные ситуации, когда желательно заключение такого соглашения.

1. Жилье приобретено с помощью ипотечного кредита. Когда супруги прибегают к такой возможности обзавестись недвижимостью, они становятся созаемщиками. Соответственно при разводе встает вопрос о том, кто будет в дальнейшем собственником квадратных метром и как решать проблемы с долгом перед банком. Договор позволит установить право собственности в соответствии с тем, кто именно вносил платежи. А если у мужа/жены будут трудности с погашением займа, то взыскание будет обращено на имущество именно этой стороны.
2. Квартиру купили родственники одного из супругов. Иногда родители (или другие родственники) жениха или невесты дарят жилье, которое полностью приобрели на свои средства. Но если сделка была оформлена после заключения брака, то квартира становится совместно нажитым имуществом и в случае развода подлежит разделу. Чтобы такого не произошло, следует заключить брачный контракт, в котором будет указан единственный владелец недвижимости.
3. Квартира куплена до вступления в брак. По закону такое имущество считается собственностью супруга, на которого оно было оформлено. Однако возникают ситуации, когда люди, проживающие в гражданском браке, купили жилье, вкладываясь материально оба. При разводе квартира автоматически отойдет тому супругу, на которого была записана изначально. Чтобы устранить такую несправедливость, нужно пописать брачный договор. Семейный кодекс РФ в статье 41 дает такую возможность людям, которые не состоят в официально зарегистрированных отношениях. Однако необходимо учесть, что такой документ вступит в силу только с заключением семейных уз. Вообще в том случае могут быть оформлены брачный договор или дарственная, но второй случай более сложный в плане процедуры.
4. Покупка за счет материнского капитала. В подобной ситуации недвижимость должна быть разделена на доли, которые распределяют между супругами и детьми. Такая квартира не может быть переписана на одно физическое лицо. Даже в случае, когда заемщиком выступает только один супруг, доли обязательно выделяются.

Доли, принадлежащие детям, не могут быть перераспределены.

Условия заключения договора

Основные условия для подписания документа таковы.

1. Оба супруга должны быть согласны с заключением договора. Перед тем, как составить соглашение, они могут обговорить основные моменты, принять взаимовыгодное решение. Если мнения по поводу отдельных пунктов расходятся, то обязательно следует найти компромисс. В противном случае заключить договор не получится.
2. Дееспособность сторон. Как и при подписании любого значимого документа, стороны должны быть дееспособны. Если же один из супругов таковым не является, то соглашение не будет юридически значимым.

После подписания договора его можно расторгнуть также только при обоюдном согласии. В одностороннем порядке документ аннулировать нельзя.

Какие моменты нужно отразить в контракте

В обязательном порядке в договор необходимо включить следующую информацию:

• сведения о супругах (включая дату рождения, паспортные данные, регистрацию по месту проживания);
• подробное описание объекта недвижимости (в том числе адрес, метраж, дата вступления в право собственности);
• права на квартиру во время брака;
• права после развода (единоличное владение недвижимостью одним из бывших супругов либо выделение долей);
• основание, на котором принято решение оставить жилье мужу или жене либо разделить на доли именно указанным в договоре образом;
• указание конкретных ситуаций, в которых право на жилье может быть передано ребенку (детям);
• указание на то, что имущество не является обремененным, не находится под арестом, в залоге и т.п.

Также в договор необходимо включить формулировку о том, что на момент подписания супруги не имеют друг к другу претензий, а при возникновении споров в будущем они будут решаться переговорами либо в судебном порядке.

При покупке жилья в ипотеку в договор необходимо внести дополнительные пункты. Здесь возможны два варианта:

• квартира была приобретена до момента заключения брака;
• это произошло в браке.

В первом случае, если супруги планируют выплачивать кредит вместе, можно указать, доли, которые достанутся каждому из них в случае развода. Во втором случае следует установить режим собственности. Если он общий, то супруги будут созаемщиками, а после развода будут выплачивать кредит и получать/не получать недвижимость по указанным в соглашении условиям. При раздельном режиме кредит будет выдан тому из супругов, который указан в брачном контракте. Кредит также выдадут только на его имя.

В брачном договоре на квартиру следует указывать только те условия, которые относятся непосредственно к объекту недвижимости. Предметом соглашения не являются детали завещания, места жительства детей после развода, прочие имущественные или личные права мужа и жены, права перехода собственности в случае смерти мужа или жены и т.п.

Процедура

В первую очередь для подписания контракта нужно собрать пакет документов, в который входят:

• паспорта сторон;
• свидетельство о заключении брака;
• документы, подтверждающие вступление в право владения указанной недвижимостью;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Кроме того, такое соглашение должно быть заверено нотариально. Поэтому потребуется документ, подтверждающий оплату услуг нотариуса.

В нотариальную контору необходимо прийти с подготовленным пакетом документов. Договор можно составить самостоятельно либо обратиться за этой услугой к специалисту, в том числе к нотариусу. Однако государственная пошлина покрывает только само заверение. За составление документа придется заплатить отдельно. Также образец брачного договора на квартиру, купленную в браке, можно найти в интернете. Однако лучше ее также проверить на соответствие нормам закона у юриста.

В разных регионах установлена своя цена за составление брачного договора на квартиру. В среднем она равна 5 тыс. руб.

Госпошлина составляет 500 рублей. Эта сумма указана в Налоговом кодексе РФ (статья 333.24). В обязанности нотариуса входит проверка договора на подлинность и на соблюдение требований, установленных российскими нормативно-правовыми актами, идентификация сторон, установлена факта наличия указанной в соглашении объекта недвижимости, проведение общей консультации в целом по договору (не по отдельным пунктам!).

Поскольку данный документ устанавливает взаимоотношения супругов по вопросам совместной недвижимости, он подлежит регистрации в Росреестре. Это необходимо сделать, если ранее право собственности принадлежало только одной стороне (брачный договор при покупке квартиры одним из супругов), а теперь владельцами становятся оба. В обратной ситуации регистрация также необходимо. Данное требование связано с тем, что любые сделки, касающиеся недвижимости, должны быть отражены в ЕГРН, поскольку изменяются права собственности.

Порядок изменения (расторжения)

В брачный договор по желанию сторон могут быть внесены изменения, но лишь по обоюдному желанию. Для этого потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на проведение таких действий. Та сторона, которая предлагает изменить отдельные пункты документа, должна составить такой список. Как и договор, его можно подготовить самому либо обратиться к специалисту.

Если муж и жена не могут прийти к единому мнению, то правки могут быть внесены через суд. Тогда именно эта инстанция будет устанавливать, выполняет ли истец свои обязательства по соглашению и не ущемлен ли в правах ответчик.

Расторжение также возможно по обоюдному согласию. Оба супруга должны быть дееспособными. Если же одна из сторон считает, что ее права нарушены, то возможно обращение в суд.

Также причиной изменения или расторжения брачного договора на квартиру является существенное изменение обстоятельств, по которым выполнение его условий не представляется более возможным. При изменении/расторжении через суд можно указать и другие причины, которые, по мнению одного из супругов, могут быть признаны существенными. Так это или нет – решит суд.

Как признать недействительным

В первую очередь договор может быть признан недействительным, если он заключен с нарушениями закона (например, недееспособность одного их супругов). Также есть специальные основания, которые указаны в Семейном кодексе РФ (статья 44 часть 2). Это означает, что условия, указанные в документе, ставят одну из сторон в неблагоприятное положение.

Если при заключении договора одна из сторон видела нарушение своих прав, но пошла на подписание соглашения, то в дальнейшем по этой причине признать его недействительным будет сложно. Однако все зависит от конкретной ситуации: иногда суд соглашается с доводами истца.